日期：2022年3月31日

来源：观点地产网

观点网 房地产面临洗牌，但深圳房企绿景中国地产执行董事叶兴安在3月30日召开的2021财年业绩会上表示：“我可以很清楚的说，（去年下半年的调控）对绿景的影响微乎其微。”

财报显示，2021年绿景中国地产实现总收益约44亿元，同比下调约19.3%；毛利约22亿元，同比下跌约17.9%；毛利率维持在较高水平的50.0%，2020年为49.1%。

报告期内，公司净利润约为13.4亿元，相比去年同期有所下降；股东应占盈利约12亿元，同比下调约66.6%；每股基本盈利为22.61分，同比下调约66.8%。

管理层回应，2020年有一次性的白石洲项目注入得到评估增值，约为38.5亿元，所以2021年缺少这笔一次性收入，导致净利润有所下降。

负债情况则显示，绿景一年内到期有息负债约为98亿元，对应受限存款加上银行结余及现金仅约67亿元。但该公司管理人数次强调，公司到期负债预计有相当部分可实现展期，同时已在推进的核心项目白石洲一期将为投资者提供信心保障。

行政总裁兼执行董事唐寿春还表示：“绿景绝不躺平，保安全将会是接下来一年到一年半内首要任务，这不仅仅是一个决心，而是我们有这样的底气保安全。我们的融资结构简单，成本低，没有表外融资。”

白石洲与流动性

数据显示，截至2021年12月31日，绿景中国拥有土地储备737.7万平方米，其中约78%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。

城市更新项目推进方面，该集团旗下重点城市更新项目包括深圳白石洲项目、深圳绿景黎光项目、珠海东桥城市更新项目、绿景国际花城项目及深圳绿景红树湾壹号二期项目等。

其中，白石洲近几年几乎都是绿景中国的标签和关键词。管理层认为，白石洲项目满足了集团未来8-10年的发展需求。

据管理层在会上介绍，白石洲分为四期滚动开发，项目一期为08、10两个地块。最新进度是已经提前缴纳完08地块土地出让金，下个月初拿到土地证，10号地块还差5亿元，在一个季度内完成，而政府文件规定一年内缴清。

“2023年铁定会大规模推盘，至于究竟安排在明年哪个季度，要视施工的进展最终确定。”

管理层表示，现在只能对预计货值给一个预估数，整个白石洲一期建筑面积超过90万平方米，其中建筑面积是68万平方米，在68万平方米中有接近一半即约33万平方米是可售的。按照目前政府周边批的限购价，按13万计，将会超过400亿。

管理层补充道，最近还有一个消息，政府将适度调高周边对二手房的指导价，到时候货值还会更乐观一些。

项目开工是否有资金的持续投入和保障、进度是否顺利，在政策调控碰上旧改周期的关口，这个问题显得更为重要。

对此，执董兼主席黄敬舒表示，光大银行对白石洲有207亿授信，目前还有175亿可用额度，再加上集团接近100亿左右的货值和现金余额，都足够为白石洲一期开发提供非常好的保障。

白石洲项目的进度反过来也成为绿景修复流动性的重要前提。

数据显示，截止到去年底绿景中国负债总额约为311亿元，约77%都是有抵押贷款。一年内到期有息负债约98亿元，对应现金余额仅72.87亿元，其中现金及现金等价物39.07亿元，受限存款33.80亿元。

首席财务官兼公司秘书陈健民表示：“70%是银行的有抵押贷款，再融资机会较大。平均融资成本从去年7%降到今年6.4%，大概15亿元可转债争取存续，大概14亿元境内小公募大概率存续。”

陈健民续称，白石洲项目给到投资人很大的信心，部分到期债务预计今年上半年完成再融资安排。

他还表示，目前公司存货超过100亿可售货值，现金余额是73亿元人民币，这三笔数加起来预计满足在白石洲预售之前公司整体资金需求。

还有投资者问到，白石洲项目入市之前有没有可售货值作为支撑？管理层回应，一方面是化州项目，每年有10-12亿货值推向市场，珠海西悦湾项目也有几十亿在销售。

“黑铁时代的黄金”

唐寿春认为，绿景是黑铁时代的黄金。

他表示，进入黑铁时代以后，白石洲项目还有其他旧改项目，会带来一个爆发式的增长。

“我们在黑铁时代里面争取成为一颗明珠，真正的发展就在一年到一年半以后，绿景的销售额、现金流等各方面会进入一个鼎盛时代。”

从经营模式上来看，绿景中国专注旧改、聚焦大湾区，“选择了一条保守，也可以说是比较安全发展的商业模式，这当中几乎没有加太多杠杆，我们追求精耕细作。这样的一些房地产企业，我们觉得能够活下来，而且在这个时候显出强大的生命力。”

叶兴安认为，去年下半年调控发力，对绿景的影响微乎其微。

“通过旧改拿项目，一是地理位置好，二是前期资金投入少。因为地理位置好，我们采用了精耕细作的发展模式，也因为区域位置好，抗风险能力强，所以这些优势保证了我们产品的区划，资金的回笼，市场风险的抵御，都比高周转的企业要强很多。”

对于接下来的行业形势，叶兴安认为房地产进入了下半场，但是也进入了相对稳定阶段，而不会是大起大落阶段。根据这种形势判断，2022年房地产总体形势会比2021年更好一些。

他表示，接下来绿景中国不会刻意去追求百亿或者千亿的发展规模，将会坚持在粤港澳大湾区做城市更新项目。

“我们相信只要脚踏实地，稳扎稳打，实现规模性的增长只是时间问题。”

管理层认为，就绿景资产质量来看，在众多地产商当中是优秀的。

唐寿春也在会上表态，绿景绝不躺平，“保安全”将会是接下来一年到一年半内的首要任务。

“这不仅仅是一个决心，而是我们有这样的底气保安全。我们的融资结构是简单的，成本是低的，没有表外融资，‘三条红线’也不断在优化，这些与我们商业模式选择有很大关系，与长期经营风格有很大关系。”

以下为绿景中国地产2021年业绩会现场问答实录：

现场提问：白石洲一期预计何时开始预售？预计货值是多少？

管理层：白石洲按目前的施工进度来排，在明年铁定会销售，而且大规模推出。至于明年究竟安排在哪个季度，要视施工进展最终确定，但是明年一定会推出预售。

预计货值现在只能给一个预估数，整个白石洲一期建筑面积超过90万平方米，其中33万平方米左右是可售的，按照目前政府周边批的限购价，按13万计，会超过400亿。

最近还有一个消息，政府周边对二手房价格定价有一个调整，这样的趋势下来，到时候货值还不止这么多，会更乐观一些。

现场提问：白石洲如此大体量的项目，公司是否有充裕资金能够完成开发呢？

黄敬舒：首先，白石洲这个项目虽然巨大，但是分期开发的，这种方式可以减少集团的资金压力。

第二，对于一期的开发，公司已经做好了全面铺排，光大银行对白石洲有207亿授信，目前还有175亿可用额度，再加上集团接近100亿左右的货值和现金余额，都足够为白石洲一期开发提供非常好的保障。

现场提问：最近半年，房地产市场许多企业相继出现了债务违约问题，管理层怎么看房地产市场未来的方向？

管理层：房地产市场这一两年波涛汹涌，应该是很不太平。随着外部经济形势变化，政策调控，房地产企业出现了一种严重的分化。

大家知道，凡是国有背景的、传统上选择比较保守发展路径的公司，依然存活下来，而且活得还不错。相比之下，没有国企背景的民营企业，在这一波市场动荡当中应该经受了严峻考验，这当中出现了一些企业暴雷的情况。

为什么暴雷呢？这个与大的形势有关，也与它的商业模式选择有关。过去若干年，大家靠着一种高杠杆、快周转、全国化布局，靠大靠快的模式支撑企业的高速发展，赢得投资人的亲睐。但是遇到经济下行，宏观调控收紧，这样的房企就纷纷暴雷了。

在这样的情况下，公司选择了一条保守也可以说是比较安全发展的商业模式，这当中包括了专注旧改，布局大湾区。我们放杠杆，几乎没有加太多的杠杆，追求精耕细作，这样的房地产企业能够活下来，而且在这个时候显出强大的生命力。

未来在其他房地产暴雷的情况下，绿景中国能够活下去，而且活得比较好，我们充满信心。我们把保安全放在第一位，但同时也注意发展。即将到来的几年，绿景中国可以向投资者交一份满意的答卷，不仅仅活下去，还要活得很精彩。

现场提问：公司目前短期借债优先票据及债券总额超一百亿元，具体有哪些还款来源，是否有其他的表外债？

陈建民：这里首先我要纠正一下金额，有息负债没有超过100亿，有98亿，至于98亿的处理到底怎么样？

首先，98亿一年期到期的债务里面，70%以上都是银行有抵押的贷款，再融资机会是比较大的。就算是一些没有抵押的融资，比如说可转债，或者境内小公募，由于白石洲进展比较良好，现在初步跟投资人沟通，只要白石洲按照我们的进展在明年达到预售阶段，基本存续机会也是很大。

退一万步来讲，完全有部分债务确实要还款的话，我们的来源在哪里呢？

第一，今年陆陆续续会推出市场的销售和货值，因为按照我们的排布，截止到现在，2022年可销售货值是120亿，这部分金额完全足以覆盖到期的短期负债。

第二，我们有一些投资性物业，可以做再融资或者是出让资产，这是非核心的投资性物业，可以有快速的资金回笼。

第三，因为所有绿景的旧改项目基本上都是百分之百持有的，所以到了真的有资金需求，其实可以考虑部分旧改，可以考虑给其他市场的投资人参与，这部分也是可以有快速回笼的还款来源。

基本是这样的情况，绿景没有任何一笔表外的负债。

现场提问：深圳楼市降温对集团项目尤其白石洲项目是否产生不利影响？对深圳未来楼市的发展是怎么看的呢？

叶兴安：政策慢慢已经进入了一个稳定期，房住不炒的策略前提下，因城施策，当这个城市出现地产过热的时候，会给一些政策按住，如果出现偏冷的时候，政策会放宽，甚至会给激励的政策。

房地产进入了下半场，但是也进入了相对稳定的阶段，不会大起大落。所以，根据这种形势判断，2022年会比2021年总体形势更好一些。

根据对房地产的了解，其实像深圳这种有产业支撑力强、有人口持续流入的城市，未来房地产一定不会差，特别是这些城市里面核心地段的重要项目，一定会有更好的发展机会，也就是投资者最好的一个投资选择，或者说资产配置的项目，一定还是最好的。

可以这么说，我对于深圳未来房地产的形势判断，仍然是持乐观的态度。

对白石洲来讲，处在深圳最核心的位置，也是南山区经济最强区最核心的位置，在这样一个区位下，一定是我们消费者、投资者最优的选择，我对它非常充满信心。

 

原文链接：观点直击 | 绿景中国：白石洲项目2023年大规模推盘（实录） – 观点网 (guandian.cn)