日期：2022年1月21日
来源：格隆汇
去年楼市出现了大幅度的降温，根据国家统计局数据显示，11月新房价格上涨城市9个，上涨城市数量连续6个月减少，新房价格下降城市59个，占比超84%。11月仅3个城市二手房价格上涨，上涨城市数量连续8个月减少，二手房价格下降城市62个，占比90%。
然而自去年10月以来，央行、银保监会等皆发声将对房地产信贷进行纠偏，并支持合理购房需求。可以肯定的是，中央对房地产市场维稳意图明显，尽管“房住不炒”是未来很长一段时间的主基调，但从当下楼市行情来看，“稳中有降”将成为楼市主旋律，同时楼市也存在风向转变的机会。
那么，从二级市场看，新的一年里，有哪些在当下估值底部的房企具备投资和研究价值呢？笔者想以另一个不同的视角，从旧改价值这个维度来观察一类低估值且具有潜力的房企，不妨就以“旧改专家”——绿景中国地产(00095.HK)为观察样本进行探讨。
1、一线高能级城市抗跌性强，政策边际宽松助力优质低估值房企迎价值拐点
纵观2021年的房地产商品房销售市场，在中央“去杠杆”的多重调控下，市场呈现出先升后降的态势，降温明显。
（来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，克而瑞）
与此同时，房地产销售市场的成交增长动能也逐渐趋弱，尤其是三四线城市遭遇加速下行，不同能级城市行情分化明显。
根据克而瑞研究中心的数据，分能级来看，一线城市整体新增供应面积 3177万平方米，同比上升 6%；且各能级中仅一线城市前 11 月供应规模同比正增长；北上广深四城均有较好表现，北京、上海和深圳前11月供应面积分别同比增长12%、9%和12%。
（来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，克而瑞）
此外，克而瑞研究数据还提到，去年三四线城市交易加速下行，尤其是去年下半年以来，短期热度较高的东莞、惠州、清远均面临回调，玉林、钦州等内陆三四线人多钱少，购买力见顶，库存积压，风险持续加剧。
由此看来，尽管楼市调控严峻，使得二三线城市房价下跌趋势显著，但一线高能级城市始终具有良好的抗周期性，虽有小幅度下跌回落，但相比其他低能级城市都有更好的抗跌性。换句话说，在“房住不炒”主基调，投资一线高能级城市能更好的抵御房价回落的风险。
另一方面，从当下融资端的监管政策来看，随着房地产行业风险逐渐释放，金融监管政策方面有所边际宽松。注意到，自去年11月底银保监会等有关部门发声后，银行对房地产的开发贷款、并购贷款、按揭贷款等的投放速度有所加快，适当的缓解了房企融资端和居民购房上的压力。
在笔者看来，金融和地产政策企稳不失为对优质房企的利好信号，而从当下房地产板块在二级市场的表现来看，也有短期反弹迹象；同时，从房地产销售市场数据看，可重点关注拥有优质土地资源的房企，与此同时，财务基本面亦是投资考量的核心要素，在良好的财务状况支撑下，处在估值洼地的优质房企存在估值拐点。
2、白石洲旧改一期已获建设规划许可证，2023年有入市可能
回过头来看本次观察样本公司。绿景中国地产作为深圳公认的城市更新先锋之一，长期专注于深圳和其他粤港澳大湾区核心城市，通过城市更新获取土地资源，凭借着其“深耕核心城市，聚焦城市核心”的正确战略规划布局，公司开发了诸多业内出名的城市精品项目，持续释放其特色地产公司的价值。
专注于大湾区核心区域的绿景中国，拥有丰富的旧改土储资源，其土地储备90%以上位于大湾区内，重点布局在深圳、香港、珠海及东莞。其中，公司位于深圳南山区华侨城豪宅片区的白石洲城市更新项目颇具发展潜力，是深圳乃至全国都备受关注的重点旧改项目，被誉为深圳的旧改航母。
白石洲城市更新项目集深圳湾超级总部基地、留仙洞战略性新兴产业基地、前海中心、宝安中心、华侨城与后海总部基地等强势城市资源于一体，并将在深圳新一轮的城市化进程中担任重要责任。
注意到，白石洲旧改一期01-08地块已获得建设规划许可证，命名为绿景白石洲璟庭，按照建设进度，预计在2023年预售，届时公司业绩增长有望迎来加速。
据了解，白石洲旧改分四期多区开发，根据一期01-08地块的建设工程规划许可证及总平面图，该项目规划有1栋5座塔楼，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，为74层。
（图片：白石洲绿景项目规划图）
此外，笔者了解到，该地块建设用地面积30568平米，总建筑面积456628平米，容积率10.9，建筑高度244米，住宅加公寓总计2754户，其中2587户是面积小于90平的中小户型，占比93%。另外，绿景璟庭规划的停车位是1983个，其中充电桩停车场占比50%。
在笔者看来，白石洲项目将会是绿景为深圳打造的一张专属于白石洲的城市名片。未来待旧改项目整体落成后，将会成为白石洲乃至深圳的超级地标，并为公司持续提升品牌价值。
虽说今年深圳买房市场预期不及2020年，但对比同档次和规模的华润城润玺二期已达到13万元以上每平方的售价。而未来绿景打造的作为城市名片的核心住宅，其价值也将更为可期。
（图片：白石洲项目效果图）
在地段及圈层的加持下，绿景中国此次旧改项目的价值将得到更大的释放，白石洲作为绿景的在深圳的重点项目，保守估计可售货值将超千亿。换句话说，在项目优越的地理位置赋能下，拥有超高层的设计和超高的容积率的绿景璟庭仍然颇具看点，会是公司中长期业绩增长的核心动力源所在。
3、多项出色旧改项目加速进展，公司长期发展潜力大
除了白石洲旧改项目，绿景中国的其他几大旧改项目也陆续取得积极进展。
其中深圳沙嘴片区作为另一重点城市更新片区，亦是绿景中国深耕多年的区域。公司早年开发的绿景花园、绿景中城天邑、绿景蓝湾半岛均分布在周边。其沙嘴村项目二期，又名红树湾壹号二期也在顺利推进中。
据悉，绿景中国的红树湾壹号二期项目位于深圳福田沙头街道，沙嘴路与福荣路交汇处东北角，而沙嘴村是2004-2008年福田区列入计划的5个城中村拆除重建类城市更新项目之一，目前该项目已经获取四证，项目建设有序推进。
值得注意的是，红树湾壹号二期位于福田CBD核心地段，规划计容建筑面积10.4万㎡，拥有多项成熟配套规划功能，包括住宅、商业、酒店、办公、商务公寓、幼儿园及其他公共配套，未来将有望建设成包含住宅、商业等为一体的特色综合体。
（图片：红树湾壹号二期效果图）
笔者了解到，绿景的红树湾壹号一期楼盘于2018年开盘，当年的开盘单价在8.7万元起，属于高价值火热楼盘。而此次的二期项目也将在成熟配套、优质区位，以及红树湾壹号一期的美誉度加持下，打开增值空间。
另一方面，公司紧邻大湾区文体地标观澜高尔夫的另一重点旧改项目也在有序推进中。该项目为深圳观澜绿景黎光村城市更新，位于龙华区观澜街道。项目建设用地约7.3万平米，总建筑面积达56万平米。
据公开信息显示，黎光城市更新项目分为两个地块，第一期开发的是旧改地块，另一个是整备地块。旧改地块计容建筑面积达到15.8万㎡，整备地块计容建筑面积约23万㎡；注意到，该项目将无缝链接地铁22号线“黎光站”（规划中），将实现龙华副中心与福田中心的快速联系，属于地铁上的靠近高尔夫、湖泊公园等多维度生态景观的高端居住体验物业。
目前，该项目旧改地块已通过专项规划，预计于今年第二季度开工，明年推向市场预售。
以上几个深圳城市更新项目皆能反映出公司在选择项目上具备独到的眼光，其开发项目优质，且公司多年专注城市更新，在旧改方面有长达20多年的成功经验，历史旧改项目合计完成20余个，无论从体量、规模、货值还是城市影响力上，都是当之无愧的“旧改专家”。随着未来多个高货值旧改项目入市，项目开发持续落地，资金回流，公司未来业绩将可享受这波旧改红利，获得巨大提升。
4、结语
从旧改维度来看，旧改难在转化周期，在时间即是金钱的时代，旧改进度的加速即是增加价值，如此看来，绿景中国多项出色旧改项目不仅没受到行业政策和疫情的影响，反而皆是在有序进行中，入市时间也在不断推进，优异的成绩背后离不开公司长期的稳健经营。同时，旧改项目未来也将为公司提供超过千亿的可售货值，为公司未来业绩增长带来强劲支撑，并进一步夯实公司财务基本面，在行业变革周期中斩获发展新机遇。
正如睿郡资产首席投资官杜昌勇所说，“投资是科学也是艺术，注重估值又不刻板地固收估值，估值是以正确的定性判断为前提，结合合理的假设。”当前房地产板块有所升温，而绿景中国地产也处于估值底部，其旧改业绩确定性高，公司具备发展潜力，投资者可长期关注。
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