日期：2021-09-01
粤港澳大湾区，作为中国顶层战略设计，天然具备政策、经济及区位优势的世界级超级城市群，目前已成为世界上城镇化速度最快、综合实力最强的区域之一。
深圳作为大湾区经济实力最强的核心城市之一，经济、科技、金融产业持续引领大湾区经济改革发展。深圳的土地资源也由此成为长期极具价值的稀缺资源。在国家”房住不炒”总基调及多重地产行业强监管的大背景下，深圳的地产市场持续维持稳健态势，体现出了极强的内生驱动力。
目前深圳的城市化率已达100%，在土地资源长期稀缺的背景下，城市更新逐渐成为深圳商品房供应的主要增量来源。近年以来，加快老旧社区改造，推进城市更新相关重磅政策陆续出台，深圳”旧改”再次迎来巨大的时代性发展红利。
绿景中国地产(00095.HK)作为深耕大湾区核心城市有20余年旧改经验的知名品牌龙头，凭借丰富优质土储和长期旧改经验优势，有望顺应这一股旧改浪潮乘势而上，不断释放更大的成长动能。
2021年上半年，公司顺应政策方向，整体销售稳步发展，积极推进多项旧改项目，尤其白石洲旧改航母不断取得新进展，整体业务实现了稳健发展态势。
一、经营业绩稳中求进，财务指标越趋健康
不同于其他纯以土地开发销售为主要模式的传统地产企业，绿景中国在推进城市更新项目的同时，坚持”住宅+商业”双轮驱动模式，以实现稳健充足的租金收入和资产增值，为集团的现金流和安全边际铸造稳固的护城河。
8月30日，绿景中国地产发布2021年中期业绩报告，印证了品牌旧改房企独特发展模式的成长韧性。
数据显示，绿景中国地产上半年累计实现销售收入20.3元，实现净利润6.22亿元，同比增长15.37倍；其中房地产开发与销售结转收入为15.56亿元，商业物业投资与经营收入3.31亿元，综合服务收入1.43亿元。
上半年，公司继续维持项目结转和销售稳健发展态势，期内累计实现结转销售15.6亿元，结转面积5.6万平米；同时累计合同销售20.8亿元，销售面积11.4万平米。其中深圳绿景美景广场、珠海绿景喜悦荟、化州绿景国际花城等项目认购反应热烈，分别合同销售4.89亿元、5.58亿元、7.02亿元。
在债务杠杆上，公司总资产与流动资产稳定增加，在剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为62.4%，77.6%，这两条红线跟去年一样达标，剩余的现金短债比红线也接近标准，预计在接下来的几个大型旧改项目推出市场预售，实现大量现金流回笼后就可以达标。
二、城市更新项目推进，旧改航母正式启航
上半年，公司坚守以”聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”为战略引领，继续顺应国家战略规划，深化推进深圳、珠海、香港及东莞等地的城市更新项目，包括深圳绿景黎光、深圳白石洲、深圳绿景沙嘴二期及珠海绿景玺悦湾等项目均取得重大进展，比如：
绿景黎光项目位处深圳正在得到重点开发的龙华区观澜黎光村，地理位置十分优越，项目集住宅、商业及工业于一体，用地面积8.53万平米，总建筑面积约56万平米，目前签约进度满意，项目正处于开工前准备阶段。
在6月，由绿景中国开发的福田区沙头街道沙嘴村城市更新单元二期实施主体公示阶段已经完成，也即将动工。项目拆除用地面积2.35万平米，开发建设用地面积约1.76万平米，规划建筑量达10万平米，规划功能为住宅、商业和配套设施。
珠海绿景玺悦湾项目，位于珠海市南湾片区，处于传统豪宅和商业街区，地段成熟优越。项目总占地面积约20.76万平米，规划总建面约76.49万平米，目前该项目工程进度理想，公司预期在今年四季度可以开启预售。
尤其是业界高度关注，被称为”深圳旧改航母”白石洲项目，在上半年也取得了正式启动动工最关键突破，2021年4月项目正式确认一期实施主体，并在7月拿到了《建设用地规划许可证》及《建设工程施工许可证》。按照进度规划，项目将能在2023年预售，届时这一块深圳最核心黄金地段将迎来第一期价值释放。
在这里，我们非常有必要重新回顾分析一下白石洲项目的潜在价值和对绿景中国到底意味着多大的意义。
作为深圳市政府高度重视的重点城市更新项目以及绿景中国的标杆项目，白石洲处于福田区与南山区的交接点，成为两大核心片区的新枢纽，东临深圳传统豪华区华侨城片区，西接高新技术云集的南山高新技术园，横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标，地理位置堪称深圳核心地段中的核心。
同时项目本身的不仅体量大，物业价值也非常高，且商业物业综合服务产生的长期收益也非常可观。
在此前，市场对这一项目充满热切期望，但同时也在担心国家在对地产行业政策整体有所收紧的压力下，公司能否按期启动开工以及能否有足够的资金实力去支持项目运转。
但市场其实是有所过虑了。
为了稳步有序推进开发白石洲项目，在年初，2021年3月，白石洲项目经批准进行规划修改，由原来的一至三期，改为分一至四期开发。这样一来，快速推进项目的进度，也让其得以在项目推进的同时可以更好兼顾其他项目，进而实现营业业绩稳健发展。截至目前公司的资金面依然相当稳健，开发资金充裕，能确保各项目有序开发无虞。
白石洲一期以二类居住用地和商业用地为主，用地面积超过3万平方米，总建面31万平方米，包含15.73万平方米的住宅、超过10万平方米的公寓，以及商业、酒店、办公和九年制学校一所。按照绿景的预计，一期可售面积约30万平方米。
现在，项目已经如期进入有序开工阶段。作为深圳最核心的黄金地段，白石洲片区的商品房子向来是排队被抢着买，项目去化从不是考虑问题。目前周边优质楼盘单价普遍在10-15万元附近，简单估算就可以清楚知道仅一期项目就能给绿景中国带来巨大的回报。
所以我们大可以乐观预期，随着白石洲项目即将进入收获期，从而带动绿景中国实现规模及利润上跨越式提升已是不用怀疑的确定趋势。
三、独特模式构造差异化优势，“住宅+商业“双轮驱动助推高质量发展
不同于主要靠公开市场竞拍或收购拿地，追求高周转和规模化的传统同行，绿景中国体现明显有着自己特殊的发展模式特点，而这种模式在先天上就让其具备了很多方面领先于同行的差异竞争优势。
一是，专注于城市旧改项目领域，做出了自己独特的旧改品牌识别度和价值优势。绿景中国20多年的旧改经验下来，在大湾区尤其深圳都打造过大量闻名的地标级项目，被誉为深圳当之无愧的旧改专家，2020年，公司连续十年蝉联”深圳市房地产开发行业综合实力”十强榜单、”第十一届（2020年度）深圳地产资信10强”。
二是，不追求销售规模化，更加重视利润回报而非规模增长。相对于国内追求高杠杆大规模年销售收入动辄数千亿的巨头，绿景中国的营收规模目前的销售规模并不算大。虽然由于旧改模式存在的结转周期导致在经营上表现出营收规模出现较大波动，但其净利润和毛利率水平都是长期保持领先行业的较高水，远超同行，上半年，绿景中国整体毛利率为47%，处于行业高位水平。同时，这也表现在投资回报上的长期持续稳健增长。
三是，独特的拿地方式，让拿地成本更低，发展起来更加从容。绿景中国约90%土地都通过城市更新获取，很少通过招拍挂公开市场拿地，因而没有巨大的拿地成本，相对来说对行业政策波动的敏感度也不高，经营发展起来也就更加从容自信。
截至上半年底，绿景中国自身拥有868万平米高质量土储，其控股股东手上还有770万平米的优质土储项目在未来逐步注入公司，能确保其未来很长时间的开发需求无忧。
四是，商业物业投资与经营的”住宅+商业”双轮驱动。在粤港澳大湾区这种经济发展动能长期强劲增长的核心片区，土地资源因极其稀缺而极具价值，无论是用于地产开发销售还是商业物业投资经营都是价值可以实现最大化的可选模式。而绿景地产在这两方面均兼而有之且优势显著，通过商业配套反哺地产价值，相互赋能，双轮驱动，更具稳健发展底气。
同时，绿景的商业物业投资经营在其独特发展模式中占据非常重要战略地位，其不但可以在公司旧改项目结转开售之前承载公司的经营销售及利润来源，本身也具备非常可观的长期获利能力。
截至目前，公司持有超过25个优质商业物业项目，总建筑面积超过80万平方米，包括以”NEO”和”佐阾”两大商业品牌代表旗下的多个重磅商务综合体及购物中心、商务综合体及其他投资性物业。
上半年，公司商业物业投资收益3.3亿元，为公司的业绩和资金流做出了重大贡献。
在绿景中国的发展战略中，公司行政总裁唐寿春曾透露，2031年以后，绿景将升级双轮驱动模式，商业或占至半壁江山，随着控股股东资产注入，绿景商业面积将稳步扩张，未来每年的租金收入将达到数十亿元。
这还仅是租金方面的收益，如果再叠加商业物业销售收益，其每年的总利润将会高达何种程度，非常值得想象。
四、土储资产充沛，奠定长期发展基础
土储作为房企最底层的资产储备，关系到企业未来能否永续经营发展的关键，其价值地位不容置疑。
近年来，国家对房地产行业持续严格的监管压力持续加强，三道红线、两集中等一系列措施下，以靠在公开市场拿地开发的房企发展难度和资金压力加大，同时在控房价的作用下，利润厚度的也在变薄。
在这种情况下，谁拥有更多的土储的资源，更低的土储成本，成为未来能健康平稳发展的制胜关键。
在这方面，绿景中国是目前中小房企中底气最足的一个。上述有分析，绿景中国主要通过城市更新方式拿地，基本不用在公开市场竞拍就有足够开发资源，相对来说，也就没有了高昂且巨额的拿地成本，并且利润水平还非常不错。虽然没有头部超大规模化经营，但也因此不会受到超高资金杠杆和政策变化带来的风险，这种小而精美的发展模式，其实不失为一个帕累托优化的选择典范。
在其中，绿景中国与其控股股东联合开发的独特模式也是一个至关重要的因素。简单来说，这种模式的大概流程是：绿景中国在拿到旧改项目后，先由控股股东完成前期的签约、资源整合等工作，等到项目比较成熟后才会被注入到上市公司，然后上市公司主要负责二级开发，实现拿地即开发。
这种流程下来，几个方面的独特优势就凸显了。比如可以最大程度消除拿地的不确定性，同时可以节约资金成本，还大大缩短了项目的周期，从而使公司实现高利润、高成长、高确定性。这种独特的合作方式，绿景与控股股东已经在过往有了很多成功的经验。
截至目前，绿景中国联合控股股东共拥有超过1600万平米的土储资源，约90%集中于大湾区，未来这些丰富的土储都很可能会陆续注入到上市公司，为绿景中国未来长期高质量经营发展提供最大保证。
五、聚力湾区打造智慧新城市，享受区域发展红利
城市更新的意义，不仅仅是进行旧改那么简单，随着中国步入高城镇化阶段，以及人们物资精神生活质量不断提高之后，人们对居住条件要求更高质量、更智慧的现实诉求。
今年，”加快城市更新”被首次正式写入国家的政府工作报告以及”十四五”规划之中，城市更新工作明确上升到国家的战略层面，与”房住不炒”成为当前两大行业基调。
在《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》等政策规划中，明确提出深圳建设智慧型新城市的的相关要求。
如今，追求人性化服务、智慧化运营、精细化管理的智慧社区、智慧园区、智慧城区等建筑形态，已然成为人工智慧、大数据、云计算、5G通讯技术、平台架构、数位技术等先进技术应用的最佳试验场。
在这方面，绿景中国顺应政策号召，提出”聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”的战略，通过在大型城市更新项目内打造智慧城区做出了大量的经验探索，实现了很好的成果示范。
目前，绿景中国已经确认与华为、联通等行业龙头合作，将白石洲项目打造为智慧新城标杆，并进一步探索将科技融入地产的创新发展模式。
绿景白石洲大型城市更新项目为载体，通过智慧化的科技手段实现人、车、货场全链条智慧化管理，解决物业人员与车辆管理难点，创新核心城市中央地段超大城市综合体物流运营管理新模式，为城区的住户、商户、办公人员、酒店客户、员工等群体提供更优质的物流服务。
六、结语
展望未来，粤港澳大湾区势必成为带动国家经济发展的重要引擎，同时叠加城市更新才正式开启新的大时代，绿景中国作为深耕大湾区有着丰富土储优秀旧改专家，未来也肯定将长期受益与大湾区发展带来的巨大机遇。
截至目前，在宏观政策压力促使房地产全行业估值不断回落的趋势下，目前绿景中国的动态市盈率仅有1.93倍，处于其上市以来的历史低位，也处于行业的最低估位。鉴于其当前业绩稳中求进的表现，以及随着多处重大旧改项目尤其”旧改航母”白石洲项目正式动工，给未来业绩大量巨大可观增量预期，其未来的估值修复空间将越发值得期待。
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