中泰国际2月7日发布对绿景中国地产的研报，摘要如下：
深圳旧村改造专家，卓越的操盘能力屡获验证公司专注广东省核心城市之核心位置的旧改项目。2000年以来，公司已在深圳核心地段完成11个城市更新项目，包括新洲村、龙华牛栏前旧村、下梅林以及沙嘴村旧改等。近日，公司操盘的珠海东桥村旧改项目奠基开工，该项目位于香洲区核心，总开发规模为79万平方米，由确认前期合作企业到基本完成拆迁开工建设仅用了4年多的时间，是珠海本轮城市更新第一批正式开工的项目，再次验证了公司的操盘实力。天时地利人和，南山旧改有望于近期成功落地目前公司正在重点推进位于深圳南山区的大型旧村改造项目，该项目紧邻欢乐谷、世界之窗，总规划建筑面积358万方。我们对项目成功落地很有信心，因为：1）公司具备数十余年旧改成功经验；2）私人物业拆赔方案充满诚意，签约进度满意；3）19年底中央经济工作会议将加快城市更新列为国家重点工作，我们预计政府支持有望进一步发力。我们预计南山项目有望于1年左右内完成主要赔偿工作、确认开发主体，2021年左右开工建设。截至19年中，公司拥有约100万方可售面积，而南山项目可售面积约180万平方米，将分3期开发，预计将成为公司未来主要利润来源。19-21年业绩稳中有升、财务负债表风险可控我们估计公司现有的土地储备可以支持19-21年业绩稳中有升：1）合约销售预计由18年的约42亿人民币，上升至19/20/21年的约70亿人民币/年；2）核心应占净利润预计由18年的7.65亿人民币增至19、20、21年的8.8亿、10.0亿、11.0亿人民币，19-21年CAGR13.0%；3）股息预计由18年的2.3亿人民币上升至19/20/21年的2.6亿、3.0亿、3.3亿人民币。我们预计由于对南山项目的相关开支增加，21年净负债率会略微上升，但我们认为公司资产负债表风险可控，因为1）项目主要成本主要为建安以及租金补偿、可均摊至建设周期，公司无需支付一次性土地出让金；2）境内银行对项目非常支持，融资渠道通畅。首次覆盖，给与买入评级，目标价3.58港元按照全摊薄股数，计入南山旧改项目，我们估算公司的20E的每股净资产价值为4.47港元/股，公司目前的股价相当于-44.5%的净资产价值折让。考虑南山项目的稀缺性（未来几年深圳最大最受瞩目的城市更新项目）以及盈利的确定性（公司成功的项目运作以及项目核心的地理位置），我们用20%的NAV折让，给予公司3.58港元的目标价。我们相信，南山项目开工建设将是股价催化剂。目标价对应现价有44.2%的涨幅，我们给予买入评级。风险提示：（一）中国宏观经济下行；（二）人民币汇率波动。
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