保障房，这个总感觉属于某种利益群体的东西，是否真的已经距离市民越来越近呢？是否真的会和那些苦不堪言的夹心层有关？此次本报提出的“十问保障房”，将市民最关心的十个问题提出来，并采访了负责保障房建设的住房和建设局以及参与保障房设计的专家陈蔼贫，希望让市民可以更清楚地看到保障房是否真的会和自己有关。
两会之后，深圳新传的保障房数据是新开工10 .5万套。对于缺地的深圳来说，这宛如一个天文数字。接着，有政府部门出来澄清，说因为任务量太大，可能最后的任务是新开工7.3万套。不管哪个数字，都说明，深圳的保障房力度在加大。
此次采访里面，很多专家无一例外地指出，保障房建设，建设和分配都不是最重要的，土地和资金才是最重要的。
保障房所需的土地、资金都要另辟蹊径
按照深圳住房建设的“十二五”规划，关于保障房的建设任务是24万套，其中包括17 .6万套安居型商品房和6.4万套公共租赁住房，2011年的任务虽然未最后确定，但却极可能是全市安排建设（指新批地）6万套、新开工7 .3万套、竣工1万套。对于此前说法10 .5万套，深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫表示，如果真的10.5万套，完全不知道该如何处理土地问题，深圳可开发的土地就剩余140平方公里，其中用于住宅的仅仅10多平方公里，肯定不够用。陈蔼平表示，目前深圳最可能做到就是土地创新，就是将历史违法建筑考虑以各种合适的形式合法化，直接纳入到保障房的供应里面。 “其实这些小产权和农民房很多都没有问题，只是手续不合法。”陈蔼贫表示，这些历史违法建筑的体量十分大，占据了深圳房屋的50%左右，造成社会资源的浪费，如果可以纳入进来，保障房最头疼的土地问题就容易解决。
在此次专题报导的采访中，跟陈蔼贫观点接近的专家很多，如资深地产人士贺承军以及综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁，都认为土地制度改革很重要，小产权房应该纳入到保障房供应里面来。
而关于资金，目前也是一个悬而未决的问题。陈蔼贫透露，对于安居型商品房，目前有多种方式，找开发商代建就是目前不错的一种方式之一。但是对于公共租赁住房这种投入大回收慢的建设，光靠财政拨款肯定不够，融资渠道有很多，如住房基金、银行贷款，但是都不太顺利。
未来深圳会加强夹心层和人才的保障
你去问10个白领保障房是否和自己有关，通常得到的答案都是和自己无关。一位业内人士透露，他所知道的此前的经适房的申请，很多人都只是通过经适房来进行谋利。加之每年都要暴露出很多作假申请保障房的人群，因此普通人很难会觉得保障房和自己有关。
在采访过程里面，我们发现了一个问题。其实对于市民来说，土地和资金都是政府的事情，而他们要看到的只是结果，只是对市场的影响以及自己未来是否和保障房有关。十二五规划里面，深圳户籍的低收入家庭基本都已经有保障了；十二五规划里面，夹心层和人才被纳入到保障房里面来。这是一个很明显的趋势，特别是人才，政府已经明显感觉到人才缺失对城市竞争力的影响，加大了人才保障房的建设。
这其实是一个不错的消息，可以看到，未来的几年，也许市场真的会发生改观。按照业内人士的说法，深圳普通住宅价格将因保障房价格而拉底，普通人可以买房。
一问：套数
关于今年深圳市的保障房计划，“两会”之后有说法是10 .5万套，是指安排建设还是新开工？是否确实计划这么多？
现状：已竣工1万多套，已开工4万多套
“10.5万套是指新开工，但后来申请调整，最新的方案很可能是今年全市安排建设（指新批地，及通过其他渠道实现可能供应的保障房量）6万套、新开工7 . 3万套、竣工1万套。”深圳市住建局住房保障处相关负责人说，他称这个方案是最新上报市政府的，尚待最终批复，但估计10.5万套的量已不太可能，因为已超出深圳市目前土地和资金可承受的能力，尤其基于土地资源稀缺的特殊性，才跟省里作出特别说明以调减任务量。
其中，由上述保障房计划量可见，今年计划的新开工量比安排建设量还要大，对此，住房保障处相关负责人称是因为目前还有较多尚未开工但已安排建设保障性住房的土地，大约有7万多套的量，近期内将加快这些地块的整理。
据深圳市住建局资料显示，2007-2010年四年间筹集的保障房建设项目共11 .9万套。截至去年10月，已竣工项目34个共10239套，已开始施工的项目有21个共41007套，其余45个项目的67772套还处于前期筹备阶段。
专家建议：收购小产权房，解决用地不足
“按照普遍理解的保障性住房概念，深圳今年10.5万套，如果是10 .5万套，是绝对完不成的。”综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁说。他认为，就目前深圳在保障性住房建设方面的资金、土地、制度、监管等现状，这个量并不现实，更大意义在于敦促“尽量多地完成”。目前普遍意义上的保障性住房有三类：限价房、廉租房和经济适用房，而深圳将人才安居房也算了进来，这个已有一定的建成量，算进来有利于“完成任务” 。
此外，宋丁再次建议政府收购小产权房，将这一实际承担着城市廉租房功能的物业类型通过质量验收、消防安全、统一管理等转变为名正言顺的廉租房，既解决保障房任务量大而建设用地不足的问题，又解决小产权房的安全隐患和社会问题。
二问：选址
保障房如何选址？政府预计何时能够做好新项目选址工作？
现状：根据住房需求的分布而配置
据深圳市住建局住房保障处相关负责人介绍，今年计划安排建设及新开工的保障房，将主要分布在龙华、龙岗、坪山新区及光明新区。计划新开工的7.3万套中，市级政府及社会单位（含企业）是1.9万套，其余分至各区筹建，除了前海片区以外，全市各个区域都将有分别的计划量（6个传统行政区加上光明新区和坪山新区）。该负责人表示今年计划安排建设的保障房量，大概将在10月前选址完毕、筹措到位。
“大致的原则是根据住房需求的分布而配置各区域的量、地点、类型等。”住房保障处相关负责人说，他称已基本确定深圳的保障房建设将以公共租赁房和安居型商品房为主，前者以出租形式着力解决低收入人群住房问题，后者以限价形式销售着力解决夹心层和人才住房问题。在此方向之下，如市中心就将以安居型商品房为主，龙岗、坪山等地将以公共租赁房为主。
专家建议：以公共交通方便为第一要素
因为保障性住房建筑密度较高，以中小户型为主，居住人口密度高，而且住户车辆配比较低，所以宋丁建议选址要以公共交通方便为第一要素，尽量选择地铁口，尤其是有较大活动空间、方便集散人群的交通枢纽附近。罗湖区人大代表肖幼美则认为要以“分散性、就近解决”为原则，比如目前可用地块和保障房建设量最大的龙岗区，还有些人说保障房都去那么远的地方，可其实龙岗大工业区多，那里低收入的外来务工人员就需要就近解决居住问题，而且随着特区一体化的推进，“关外”的各项配套也将完善起来，与市中心区的差距逐渐缩小；而福田、罗湖的可开发用地稀缺，那么要将城中村改造融入保障性住房的建设指标中来，由此解决区域内中低收入人群的住房问题。
三问：资金
若按土地出让金净收益的10%来支援保障房建设，资金会存在多大的缺口，如何解决？
现状：社会投资将是大力发动的部分
众所周知，深圳“缺地”，近几年政府出让的土地屈指可数，靠抽取土地出让金建设保障性住房，可谓杯水车薪。据深圳市住建局住房保障处相关负责人测算，深圳一年的土地出让净收益的10%仅约为2亿元，而今年计划新开工7 .3万套，即便每套只以10万元成本计算，也要73亿元。
在《深圳市住房建设规划（2011-2015）》（征求意见稿），可见住房保障资金来源将包括：市、区政府财政预算安排的资金；土地出让净收益中按照每年不低于10%的比例安排的资金；政府出售或者出租保障性住房及其配套设施所得的收益；社会捐赠的资金；依法从市住房公积金及其他途径筹集的资金。
据深圳市住建局住房保障处相关负责人介绍，深圳市将主要通过统筹原住房基金、国土基金、财政预算，以及通过优惠政策吸引社会资金，解决保障房资金问题，其中社会投资将是大力发动的部分，在“十二五”期间的保障房建设资金来源中将占到60%左右。具体来说，深圳的保障房建设将以公共租赁房和安居型商品房为主，其中公共租赁房的资金来源将主要有银行贷款、企业经营（靠租金收入）、企业出资代建（建成后政府回购）等方式；安居型商品房将主要发动社会资金、开发商参与，出售后再还给开发商。
专家建议：建立社会基金，吸引民间游资
“可以想办法的主要是藉助社会资金，这方面一是政府要适当给与开发商利益平衡点，比如通过地价、容积率、税费等的优惠政策；二是要增强保障房建设的制度规范、监管力度和信息透明度，让参与的企业有章可循，预算得出自己的利益得失、风险前景等，这样才有更多企业敢于、乐于参与进来。”宋丁说。同时，他建议建立保障房建设专项社会基金，吸引民间游资，让有闲置资金的老百姓以及非开发专业企业等也有机会投资保障房，这样还可顺带缓解当下流动性过剩、游资乱窜到处炒高物价的问题。
肖幼美则提出，在发动社会资本参与之外，还可考虑通过相关措施令银行贷款资源向保障性住房方向倾斜，比如就部分银行作出规定，新增贷款的百分之多少要用于满足保障房建设需求。而有银行内部人士反映，保障房的产权不明确，土地没有所有权，包括银行贷款、信托、基金、保险等各种资金目前还不敢进入。
四问：参与方
政府无力建设如此之多，现在开发商都希望积极参与，请问有无公开的参与制度？
现状：率先采取代建总承包建设模式
2010年8月份，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。在该项目上，深圳率先在全国采取了政府主导、企业参与的代建总承包建设模式，引进大型地产开发商参与建设保障性住房。
代建总承包模式，即通过公开招标，选择一家由房地产企业牵头，勘察设计、施工参加组建的联合体，签订代建总承包合同，房地产开发企业负责完成项目建设全过程。目前，万科、招商、金地、富通等品牌开发商都参与到这一模式中。
“在引进开发商参与保障房建设的方式上，深圳是走在全国前列的。”深圳市住建局住房保障处相关负责人自信地说道。他称除了代建总承包以外，面对今年增量的保障房计划，还必须探索更加灵活多变地发动企业参与的方式，比如就公共租赁房的建设，还有计划采用企业出资待建的方式，建成后政府回购，或者也可以由企业经营，在政府限价的租金区间中赚取较低而稳定的长期回报。
专家建议：规范制度流程并提高透明度
决定开发商参与保障房建设积极性的，一是利润的问题，二是市场占比的问题，随着保障性住房建设量的逐年增大，未来新建保障性住房的规模甚至将超过新建商品房，那么开发商将不参与不行，而有远见的开发商更是现在已开始积极介入。
“目前来看，开发商的参与更多是被动式的，比如在某地块出让中政府附加条件要捆绑建设一部分的保障房，但若要发动更多的开发企业积极参与，需要统一、透明的参与机制，能够明白计算每一项目的投入、收获，让企业预估风险和机会，通过竞争争取。”宋丁说。肖幼美认为，目前保障房建设速度慢、分配时间长，照此将加大参与企业的投资成本和资金风险，所以吸引企业积极参与的前提条件还要提高政府审批效率，规范制度流程并提高透明度。
五问：配套
保障房应该安排在中心区域，还是偏远区域？
现状：9成以上保障房选址在关外
深圳在建将建的保障房分布在哪里？关内和近关口区域有少量分布，但更多保障性住房分布在更远的关外。在2009年底发布的《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》（征求意见稿）中，保障性住房拟用地面积安排，关外占了96.2%.在该计划中，新推的地铁上盖的物业全部是商品房，无保障性住房。
而去年年中发布的2010年度实施计划保障性住房用地预安排表中，14个计划开建地块全部在关外，分别位于观澜、坑梓、大浪、龙华、横岗、光明、石岩、公明、福永、葵涌、布吉和龙岗中心城。其中，位于光明和龙岗中心城的属于人才公寓。
从地块分布不难看出，尽管以上地块已经处在镇街的交通较便利的位置，但距离就业最集中的福田、南山和罗湖而言实属“偏远区域”。不过政府也意识到这一点，2010年5月出台的《深圳市保障性住房建设标准（试行）》草案即指出，未来保障性住区选址区域应在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800米半径覆盖范围内。
专家建议：关外设址最好沿地铁线走
“政府在规划保障性住房用地时需要通盘考虑，不能把完成建设任务放在首要位置。建房子不是难事，但要建符合中低收入群体住房需求的房子是更大的挑战。因为如果保障房用地选址不科学，会直接造成房屋空置，那将是更大的资源浪费。尤其是廉租房，政府提供的房子租金低了，但小区太远增加了时间和交通成本，也会直接造成房子空置。”深职院房地产研究所所长邓志旺说。
他建议，已经批地在建的保障房，政府需要在公共配套上予以倾斜，尤其是公共交通和生活配套；还在规划中未出让地块的，建议多考虑当前交通较便利区域。 “我建议政府在批地之前多做调研，对符合条件的收入群体进行细分，按照人口和产业规划来整体布局保障房分布。
美联物业全国研究中心主管徐枫则表示，眼下关内土地寸土寸金，规模建设保障房不现实，但在关外选址时也应多考虑轨道交通。 “建议在地铁沿线选址，但也不宜过偏。在做廉租房设计时，应注意到尽量不要形成贫民窟，加强社区的物业管理。选择区域应尽量靠近地铁BR T支线和站点周边用地，方便市民出行”徐枫说。
六问：租售
保障房应该以租为主，还是以售为住？
现状：租赁房与安居房占比约为2：8
这是业界争议已久的话题。在经济适用房分配被质疑之时，保障房以租为主还是以售为主更成为焦点话题。在深圳新近出台的《深圳市住房建设规划（2011-2015）》（征求意见稿）中有列表显示：2011年，深圳计划建设保障性住房266万平方米，其中公共租赁住房80万平方米，安居型商品房186万平方米；2011-2015年的5年计划中，深圳将建1376万平方米保障房，其中公共租赁住房320万平方米，安居型商品房1056万平方米。如果按5年计划计算，租赁房约占比23%，安居房占比77%.
专家建议：以售为主更贴近当前深圳现实
“保障房是以租为主，还是以售为主？我认为深圳应该要学新加坡，而不是学香港。”邓志旺说。他认为廉租房和安居房的比例在3：7比较合适，这符合当前中国的经济模式，自有房比例高也有利于提高居民幸福感。邓志旺表示，目前中国处在保障房大建设时期，但保障房的资金来源是个大问题，如果以租为主会令资金回笼速度大大减缓，从而对保障房的整体建设产生负面影响。
徐枫对此观点表示认同。她认为，眼下政府探讨的用土地出让金、社保资金、住房公积金、保险资金等多种来源建设保障房，都引起广泛争议，且存在诸多不妥。在此情况下若以建公共租赁房为主，首先开发商参建的兴趣会大减，同时政府的资金回笼也将面临大问题。
“现在的安居房分配存在诸多问题，但具体环节尚可以进一步完善，如果因为分配问题而改变建设方向，则可谓’因噎废食’。在保障房分配公平、公正、透明这一点上，深圳可以学习香港。”邓志旺说。他建议，经济适用房可考虑改变5年内不准出售的规定，若经济适用房业主要出售房屋，则由政府出面回购，再将这部分单位流入下一次保障房申购中。
七问：夹心层
保障房要惠及到夹心层，这个概念提出来很久，多久才能实现？
现状：基本普及了户籍的夹心层
去年年初深圳保障房计划从原来的2.23万套上调至5万套时候，且将增加的量受惠的目标群体直指“既不符合低收入群体标准又承受不了2万元/平方米高房价”的“夹心层”以及深圳急需的各类人才。媒体直称这是提高民生幸福的做法。今年年初，深圳市副市长吕锐锋又再次提及可以获得保障房的人群，称“我们正在制定深圳市安居型商品房管理规定，基本设想是深圳户籍人口家庭，没有拥有任何形式的自有住房，而且在本市连续缴纳社会保险达到一定年限，均可以申请和轮候安居型商品房。”以上这个规定，基本也普及到了夹心层的概念。
深圳市住房研究会常务副会长秘书长陈蔼贫表示，夹心层从理论上说，将永远存在，深圳的“夹心层”主要是没资格购买经适房，但是又买不起商品房的人群，但是可以肯定的是，按照目前的做法，很明显夹心层还主要是针对户籍人口。深圳目前的保障房里面，安居型商品房就是针对夹心层和人才设置，但是非户籍的夹心层，因为深圳常住人口太多，暂时还没有考虑进来；将这类型人考虑进来的是另外一类保障房，就是公共租赁住房，就是让买不起房子的夹心层可以去租公共租赁住房。公共租赁住房概念很宽泛，户籍和非户籍都包括，如万金油一样，现在的公共租赁住房计划有两种方式，一种价格一样，但是低收入和人才给予货币补贴；另外一种则是采用不用收入人群不同定价的方式，这个比较复杂。
专家建议：先将户籍人口的问题解决好
“不知道政府是否有做夹心层人群的实际调查。”诚品地产总经理罗雷表示，夹心层这个问题要现实地看，我觉得一定先要有一个比较客观真实的评估，到底深圳目前的夹心层是一个如何的居住状况，彻底没有条件买商品房的有多少，有了这个客观的评估，才能一步一步地解决问题。当然全面解决问题，也不太可能，而且这个阶层是个变化的阶层，可能有一天会变得很有钱，政府在处理这样的问题时候，要针对这个阶层的特点，更好地利用公共资源去帮助有需要的阶层，达到一个合理的居住水平，但是不能通过公共资源去谋利，这样就达不到原来的预期。当然，有困难的夹心层也要面对现实，不可能要求太高，政府的钱是所有纳税人的钱，不能单纯地照顾某一阶层，要制定一个标准，达到公平合理。 “一个城市如果要开发，当然要针对非户籍人口，但是现实操作却很难，当务之急要做到还是先将户籍人口的问题解决好，等到规模多大时候，再从利于城市长远发展和吸引人才的标准去考虑非户籍。”罗雷表示。
八问：退出机制
为什么香港的保障房没有那么多人弄虚作假，而我们的保障房，从来不清白呢？保障房的退出机制到底该如何设定？
现状：实际操作细则正在加紧制定
深圳保障房申请有“九审九核”，在程序和机制上实际十分十分繁琐，但是因为以往深圳保障房利益巨大，出现了很多人作假去申请保障房的案例。这里面一个核心问题就是保障房的退出机制没有合理制定，导致问题频出，最后成为被业内诟病的一个重要原因。
3月15日，国务院总理温家宝在答记者会上也强调，对于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规则，形成一个完整的从建设到管理、退出的机制，使保障性住房质量和效益得到保证，使保障性住房将来的管理也得到保证。从深圳来说，去年年底开始，保障房的退出机制也开始提到日程上来，年初出台的住房建设十二五规划里面，也明确指出将严格保障性住房上市交易管理，已分配保障性住房原则上禁止上市交易，对根据相关政策符合上市交易的保障性住房，仅能由政府以扣除增值收益的价格回购，并重新分配给符合条件的保障对象，实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制。
不过，尽管社会上各种声音都存在，实际的操作细则至今仍未出来。
专家建议：不准上市，直接还房给政府
陈蔼贫指出，深圳的低收入群体基本已经得到保障，以往的经适房确定5年可以重新上市买卖，原来是想进行一个财富再分配的过程，但是这里面因为有巨大的利益可图，很多人会去造假。如果保障房不允许上市流通，这个问题就不存在了，但是安居型商品房要区分，因为后面实际叫商品房，有地价在里面，是属于政府让利的概念，住房保障有双重功能，一种是保障低收入群体，一种是解决财富再分配，安居型商品房实际带有再分配的概念。但是经适房是免地价的，以前限制5年上市，如果要斩断利益之手，很简单，不准上市就可以了，或者和政府分成，政府分9成，这样还会有人去骗经适房？经适房本身是不错的，不允许上市就可以了，要是退出，退出也可以，直接将房子交还给政府。退出机制关键就是让其无利可图，而不是加强监管。所以我个人觉得，安居型商品房达到年限之后是可以上市的，但是经适房就是政府的，不应该上市，这样事情就简单化了。
九问：惩罚制度
有什么样的新措施，可以解决保障房分配中屡次出现的“零资产”等腐败现象？
现状：“公开、公正、公平”原则要强化
千万富二代申请保障房，是今年年初保障房申请审核时候被媒体曝光的最大事件，而就在这个申请保障房的名单里面，“零资产”现像也屡禁不止。每年只要到了保障房申请的时候，总是有很多让社会义愤填膺的事情出现，如往年的开豪车戴金表人士，现在的申请者稍微低调了，但是也不乏各种搞笑的财产公示。
为了防止造假，住房保障部门也费尽力气，成立专职部门，对申请对象“九审九核”，但是效果甚微，多次造假事件被媒体曝光后，政府明显有吃力不讨好的迹象。今年年初，深圳市副市长吕锐锋就表示今后保障房申请受理机制无论怎样改革和完善，其核心原则即公开、公正、公平不仅不变，而且要加以强化。无论采取批次申请受理还是设立专门机构来常态申请轮候，媒体监督、社会监督和公开监督都是必不可少的。
专家建议：对诚信犯罪的严厉处罚
陈蔼贫表示，从我个人来说，我个人反对“九审九核”这样的机制，政府浪费巨大的人力财力，但是结果却十分糟糕，因为政府行政部门完全没能力去核查市民的各种收入来源。民主不能防止犯罪，但是民主可以让犯罪得到惩罚，对于未来的保障房申请，按照目前的保障房条例，这只是地方法规，不能越位到刑法。我建议由市民按照诚信申报，事后严查。申请完成之后，可以进行抽样调查，如5%的申请者，动用各个部门的力量，如公安部门、银行等都介入，要查就查个底朝天，查证过程中，发现这个人在做伪证，然后根据每个环节做伪证来进行严厉处罚，一个城市只要有两三例这样的案例，就能起到杀鸡儆猴的作用，对于后面的申请者会有很大的威慑作用，犯罪成本增加，立马下次作假的人就会考虑这个犯罪成本。这其实也是一个公民社会培养的过程，日本这样的国家，他们对诚信犯罪的处罚也是很严厉的，香港这样的地方，保障房为什么没有作假，也是一样因为惩罚机制很严厉。
十问：房价影响
保障房到底对房价有无影响？
现状：可能将和新房供应持平
去年的保障房计划从2万多套调升到5万套，媒体曾经很兴奋，认为对商品房市场可能有影响，但是事实却是，去年的保障房计划只是新开工，而竣工都要到2013年左右，也就是说，暂时无法形成实际分配，因此对市场影响有限，业内人士评价当时的5万套只是一张饼。
到了今年，原来的十二五规划里面，未来5年要建设24万套保障房，2011年的保障房建设任务是6万套，不过在温家宝总理提出今年全国要建设1000万套保障房之后，深圳的保障房任务再次提高，预计可能变成建设6万套，新开工7 .3万套，竣工1万套。对一个去年新房商品房才销售3 .7万套左右的城市来说，保障房如此大量地建设下去，很可能将和新房供应持平或者超过。
专家建议：对普通商品房打击会很大
绿景集团副总裁张梧峰则表示，保障房是市场双轨制运行的一个补充，商品房和保障房各有其客户群，不相冲突。目前房地产因为政府调控，供应量大量减少，而另外一方面需求又很大，因而对于价格很难有影响。
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