经营动态
房地产开发与销售
作为核心主营业务，本集团的房地产开发与销售项目主要布局在大湾区内核心城市的核心区域。截至二零二一年六月三十日止六个月，本集团房地产开发与销售所产生的收益约为人民币1,556.0百万元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币2,030.7百万元），同比下调约23.4%，报告期内结转的收益主要来自绿景美景广场、珠海喜悦荟和绿景国际花城的项目，而今年的推盘主要集中在下半年。合同销售金额约为人民币2,141.4百万元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币2,463.0百万元）同比下跌约13.1%。
报告期内，本集团持续开发极具潜力的城市更新项目，包括：深圳白石洲项目、深圳绿景黎光项目、珠海东桥城市更新项目、绿景国际花城项目及深圳绿景红树湾壹号二期项目，该等项目均取得良好进展。其中，深圳市绿景天盛实业有限公司确定成为深圳白石洲城市更新项目一期及深圳绿景红树湾壹号二期的实施主体；绿景黎光项目签约进度满意；珠海东桥城市更新项目工程，正式改名为绿景玺悦湾，项目进度理想，预计今年第四季度预售；化州的绿景国际花城分别于二月推出博林公馆D3区和五一黄金周推出悦湖公馆C1区第三栋，受到市场的热捧，持续成为化州地区的量价标杆。未来，集团将继续聚力大湾区、精益求精以「科技+地产」打造标杆型的智慧新城，为城市赋能、增值，以匠心质量建构更美好的精品住宅和生活小区，从而推动集团效益和规模的持续稳定增长。
白石洲城市更新项目被深圳业界誉为「旧改航母」，位于深圳市南山区深南大道，毗邻科技园及华侨城片区，地理位置优越。项目计容面积约358万平方米，其中一期建筑面积为675,780平方米，是土地稀缺、发展迅猛的深圳市核心区超大型的综合体开发项目。项目计划分四期开发，在未来八至十年完成项目的开发。二零一九年十月二十八日及二零二零年八月二十五日，集团间接收购白石洲城市更新项目合共约80%股权。二零二一年四月十五日，集团的子公司深圳市绿景天盛实业有限公司确认成为项目一期的实施主体并在七月并且
取得施工许可，并可开始进行土石方、基坑支护工程施工，本集团已启动并全力做好项目一期的开工准备，随着项目的启动，势必将为集团业绩增长带来巨大动力。
绿景红树湾壹号项目是本集团近年最具代表性的城市更新项目：绿景红树湾壹号一期项目位于深圳市福田区中心商业区，沙嘴路和金地一路交汇处东南侧，交通便利，临近福田、皇岗双口岸、京港澳高速公路、地铁3、4、7号线，地理位置优越，是包括三座优质住宅楼宇及一座甲级办公室、酒店和公寓的优质综合体，项目占地面积为24,424平方米，规划总建筑面积为305,450平方米，其中住宅部份建筑面积约为119,400平方米。绿景红树湾壹号一期项目于二零一八年十月首次开卖，并为公司带来巨大收益。项目于期内贡献合约销售
约人民币65百万元，确认销售约人民币130百万元。在二零二一年六月，本集团正式成为红树湾壹号二期的实施主体，二期包括5座优质海景住宅楼宇，占地面积约2.2万平方米，规划总建筑面积为139,666平方米。红树湾壹号二期项目将结合小区商业群落及多个公共配套资源，目标是打造理想人居环境。
绿景美景广场为本集团于深圳市的另一个升级改造项目，位于华侨城片区，具有优越的地理位置和丰富的景观资源，是一个以产业研发、公寓和商业为主的多元综合新型产城融合示范区。项目位于深圳市侨香路以北，北环大道以南，侨香路与北环大道交口以东，侨城坊以西，占地10,862平方米，总建筑面积为97,214平方米。项目于二零一九年九月首次开盘，二零二零年四月开放全新样板房，并加推热销，六月首批单位入伙。项目于期内贡献合约销售约人民币670百万元，确认销售约人民币663百万元。
绿景黎光项目为集住宅、商业及工业于一体的综合性高端产业园项目。项目位于深圳市龙华区观澜镇黎光村，毗邻近观澜湖高尔夫球会黎光会所，拥有优越的自然生态环境。项目占地面积85,333平方米，总建筑面积382,139平方米。项目规划将结合小区周边环境和居住需求，在小区西面规划一条特色商业街，东面的大片绿地则规划为黎光生态公园。二零二零年一月，集团与黎光股份公司签订《深圳市龙华区观澜黎光土地开发项目合作协议书》，合作开发黎光旧村改造项目和黎光土地整备利益统筹项目。报告期内，该项目签约进度
满意，项目亦处于开工前准备阶段。
珠海东桥城市更新项目，正式改名为绿景玺悦湾，是珠海市本轮城市更新的重点项目，也是第一批正式开工的项目。二零一九年七月十二日，本集团正式成为东桥城中旧村更新项目实施主体，并已取得所有必要行政批覆，是本集团在珠海城市更新开发运营的重要里程碑。二零二零年一月十二日，该项目在珠海东桥村内举行了奠基开工仪式。项目位于珠海市南湾片区，处于传统豪宅和商业街区，地段成熟，定位为珠海首席湾区文化艺术小区，包含高端住宅、特色酒店、文化街区等多重业态。项目总占地面积约207,550平方米，规划总建筑面积约764,920平方米，拟打造成东桥智慧城区，以IOC（综合运营管控中心）实时掌控东桥全局动态，构建多达3级、27项工程、共计106个应用场景，为东桥项目提供多场景、多维度、安全、智慧的城区管理整体解决方案与服务。目前该项目工程进度理想，预期在二零二一年第四季度预售。
绿景喜悦荟项目所在地原为东大凯威科技园，位于珠海市香洲区明珠北路城轨明珠站西侧，建设总建筑面积为445,292平方米。项目定位为国际甲级写字楼、公寓（酒店式办公）、住宅、商业。项目于二零一九年九月首次开卖，二零二零年二月初启动在线售楼部，年内多次加推热销，十二月项目南区完成集中交付。截至二零二一年六月三十日止六个月，项目于期内贡献合约销售约人民币506百万元，确认销售约人民币423百万元。
绿景国际花城位于广东省茂名化州市，位处成熟的市中心住宅区，自然资源充裕，毗邻橘洲公园，坐拥232亩西湖，设有完善的公共交通网络，距离粤西国际机场仅需约20分钟车程。该项目占地面积约835,800平方米，规划总建筑面积约2,248,298平方米。凭借优越的区位、生态及良好的品牌口碑、配套教育设施等优势，在二零二一年二月推出博林公馆D3区和五一黄金周推出悦湖公馆C1区第三栋，均受到市场的热捧，持续成为化州地区的量价标杆。截至二零二一年六月三十日止六个月，绿景国际花城的总销售合同人民币654百万元，确认销售收入约人民币172百万元。项目待开发建筑面积尚余约125万平方米，未来每年项目计划推出货值约人民币10亿元。
香港流浮山项目是集团首个香港房地产发展项目，标志着「绿景」品牌迈向国际化的新里程。项目位于香港流浮山深湾路，占地面积约为82,400平方米，规划约116栋低密度临海独栋别墅，每间独立屋面积约为2,000-3,000平方呎。项目拥有优越海景，眺望后海湾；毗邻深圳之地理优势；往返内地交通非常方便；依傍未来洪水桥发展区。
商业物业投资与经营
「住宅+商业」双轮驱动是本集团发展模式的重要组成部分。于二零二一年六月三十日，本集团持有超过25个优质的商业物业项目，总建筑面积约为831,326平方米。主要以「NEO」和「佐阾」两大商业品牌代表，包括：深圳NEO都市商务综合体、香港绿景NEO大厦、绿景佐阾香颂购物中心、绿景1866佐阾荟、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景佐阾红树林号购物中心、绿景佐阾国际花城购物中心、绿景佐阾锦华购物中心、绿景佐阾越溪购物中心、东莞绿景佐阾购物中心以及其他商铺及投资性物业。本集团商业地产发展类型主要为独立商业项目及包含商业的综合体项目，其中综合体项目中商业地产的配套，可大大提升房地产开发业务的单项项目的住宅项目综合价值。
截至二零二一年六月三十日止六个月，本集团来自商业物业投资与经营的收益约为人民币331.2百万元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币317.4百万元），同比增长约4.4%。
深圳NEO都市商务综合体被评为「深圳市十大地标建筑之一」，位于深圳核心商业中心区地段的福田中心区西区之战略位置，是深圳市主要城市和商业地标。项目地处地铁1、7、9及11四条地铁线的枢纽站，交通十分便利。NEO都市商务综合体总建筑面积约为252,539平方米及总可出租面积约为121,236平方米。甲级办公楼之优质企业租户，包括多家财富全球500强公司之办事处及分支机构、银行、电信公司及其他国营企业。报告期内，深圳绿景NEO团队对客户需求进行深入的点对点沟通，对原有商业进行针对性调整，根据部分客户
回馈和要求，团队经过多轮洽谈引入高端及知名品牌，通过商业焕新的运营软实力发力，在市场竞争中实现突围与破圈。截至二零二一年六月三十日止六个月，NEO都市商务综合体的平均出租率约为87%（截至二零二零年六月三十日：83%）。
香港绿景NEO大厦位于香港新核心商业区「九龙东CBD 2」，占地面积4,500平方米，规划总建筑面积约55,390平方米。作为积极布局大湾区的智慧新城运营商，本集团于二零一七年底以90亿港元收购位于观塘海滨道123号的全幢临海甲级商厦8 Bay East，并命名为「绿景NEO大厦」，定位为健康、绿色、人文及场景于一体的金融科技中心。二零一九年七月，香港绿景NEO大厦完成交接；二零一九年十一月八日正式运营。自启动招租以来市场反应热烈，截至二零二一年六月三十日，物业出租率接近60%，主要入驻企业包括保险集团、
金融、创科企业、虚拟银行，与项目「九龙东全海景智慧金融中心」定位相得益彰。随着屯马线第一阶段在二零二一年六月底通车，各项配套的支持下，预计未来项目资产增值的幅度显著增加，同时为本集团带来稳定租金收入和长远资本收益。该项目对于本集团进军香港物业市场具有战略意义，有助绿景（中国）巩固其商业物业领域的领先地位，以及在大湾区的市场地位及品牌影响力。
佐阾购物中心是著名生活时尚及综合式购物中心。本集团截至二零二一年六月三十日拥有及营运绿景佐阾香颂购物中心、绿景1866佐阾荟、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景佐阾国际花城购物中心、绿景佐阾锦华购物中心、绿景佐阾越溪购物中心。截至二零二一年六月三十日止六个月之综合出租率约为92%。
综合服务
本集团向其住宅及商业物业的客户及租户提供综合服务，包括物业管理服务、酒店运营及其他。截至二零二一年六月三十日止六个月，本集团综合服务产生的收益为人民币143.1百万元（截至二零二零年六月三十日止六个月：人民币114.2百万元），同比增长约25.3%，由于去年同期酒店行业正面临疫情的正面打击，期内深圳酒店的运营收益基本已经回复正常，美国酒店的业务也逐步提升。
本集团为其大多数房地产开发项目提供全面物业管理服务，包括保安服务、物业维护、管理配套设施等综合服务，服务的总建筑面积约为323万平方米。深圳市绿景物业管理有限公司取得物业管理服务ISO9001:2008质量体系认证和一级物业管理资质。随着物业管理服务及增值服务的逐渐成熟，未来物业管理公司将会为集团产生持续递增的收益。
酒店运营方面，本集团在深圳和美国营运和管理两家酒店，包括位于深圳福田区中心商业区的绿景酒店，以及二零一七年新收购的美国加利福尼亚州Covina的Vanllee酒店。随着经济的回暖，绿景酒店截至二零二一年六月三十日平均入住率约为67%（截至二零二零年六
月三十日：45%）。二零二一年六月二十四日，绿景酒店与ATLAS寰图签订战略合作协议，制定定制化的改造及运营解决方案，通过「办公+生活」的灵活模式，有效增加空间坪效价值，进行升级改造。Vanllee酒店占地22,652平方米，此酒店于二零一九年完成翻新工作。由于美国新冠疫苗接种率的提升，经济进一步回暖，截至二零二一年六月三十日其入住率约13%。Vanllee酒店运营是绿景（中国）的里程碑式项目，标志着本集团的国际业务的进一步扩张，计划为集团带来稳定的酒店经营收益。
财务融资
报告期内，国内疫情防控效果显著，新冠疫苗接种情况取得令人满意的进度，经济亦处于持续回暖阶段，但宏观环境仍然备受挑战，房地产行业的调控趋严。集团充分利用境内及境外多元化融资渠道，积极筹备再融资方案以保障集团发展资金顺畅。本集团积极改善财务结构，适应国家对房地产企业「三条红线」监管要求，剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别达到62.4%和77.6%，处于达标范围内。在有效积极的债务管理下，二零二一上半年综合融资成本保持在健康水平，较截至二零二零年六月三十日止六个月的6.9%微跌
0.4个百分点，至6.5%。
未来展望
二零二一年上半年，新型冠状病毒疫情在全球出现分化，海外疫情仍较为严重，而国内凭借出色的防控措施及提高新冠疫苗的接种率，使国内经济持续稳定地恢复，房地产行业亦持续复苏。宏观上，国家对实体经济采取积极灵活的宽货币政策，但对于房地产，调控政策持续加码，房企融资呈现收紧态势。在强调控政策下，资本充裕且深耕于粤港澳大湾区的集团而言，是一次难得的机遇。报告期内，粤港澳大湾区建设持续推进。二零二一年二月二十日，深圳制定《深圳市推进粤港澳大湾区建设2021年工作要点》，推进粤港澳大湾区建设。集团作为城市更新领域的先锋，且多年来一直深耕大湾区核心城市核心区域，未来亦将会持续受惠于大湾区的建设及发展。
二零二一年上半年集团全体上下奋力拚搏，即使在艰难的时刻，我们仍然迎难而上。下半年，集团将继续审时度势，密切关注宏观环境的变化，调整具体业务发展策略；坚守以「聚力湾区大旧改，打造智慧新城区」为战略引领，坚定布局大湾区核心城市核心区域。在推动大湾区城市更新项目方面，将继续顺应国家战略规划，重点推进本集团及控股股东手上的多个大型城市更新项目，特别优先把资源投放在深圳白石洲的城市更新项目上，确保项目循序推进。集团在做城市更新的同时，也努力打造优秀的运营业务模式，为集团创造更高的品牌价值，为居民带来更好的生活体验，为城市的更新与发展增添活力，为投资者带来丰厚收益。
集团未来将继续于核心城市核心区域进行优质项目布局，发展产业地产及经营智慧商业城，以独特的定位和全新的视角打造「特色地产、资源地产、智慧地产」。集团将全面推动与华为公司，中国联通和涂鸦智能在智慧科技领域合作，打造智慧城区标杆。去年九月，中国设定硬指标，力争二零三零年前二氧化碳排放达到峰值，二零六零年前实现碳中和减碳。这意味着，我国在持续为减缓气候变化影响做贡献的基础上，按下了减碳的快捷键。结合国家碳达峰碳中和战略，集团与华为携手共同探索低碳、零碳城区的建设标准，并在后续在其他项目进行复制推广，注入可持续发展的概念，为人民及环境作出贡献。同时，集团亦会加强与万达集团的合作，连手打造商业综合体，提高合作项目的运营效益，加快推进创造城市价值的升级步伐。
展望未来，粤港澳大湾区将成为带动国家经济发展的重要引擎，本集团将紧抓大湾区建设及发展带来的巨大机遇，努力将公司缔造成为助力粤港澳大湾区建设的智慧新城开发运营商。二零二一年下半年，公司将保持开拓创新、锐意进取的精神，以「持续提升城市价值」作为企业使命，朝着「做中国最受尊敬的城市价值创造者」的愿景目标奋勇前进。