深圳深南大道一路向西，距離中國國內第2個四線換乘站車公廟地鐵站J出口50米處，一棟62層高的NEO大厦，擁有觀賞香蜜湖最佳視角。
這座大厦的主人——綠景(0095.HK)，被稱爲深圳舊改專家。1995年成立，擁有20年的舊改經驗，操盤20餘個舊改項目，公司主要項目均以參與舊改得來。2019年公司毛利率高達64.2%，爲行業之最。
3月30日下午，綠景舉行2019年全年業績發佈會。截至2019年12月31日止，公司實現收入69.02億元人民幣，同比增長52.85%；毛利44.30億元，同比增長64.93%，毛利率爲64.2%。 超高的毛利率背後，是這家公司極具特色的業務模式。綠景在深圳擁有的其中一個舊改項目，或許是別人家在深圳一輩子也達不到的量級。 這個牽動千萬深圳人的舊改項目，綠景跟了十年，今年終於迎來了全軍出擊的關鍵時刻。
白石洲舊改有望2022年後入市
白石洲項目是深圳市乃至中國大陸都在關注的重點舊改項目。
「我們一期簽約率已完成大部分，整個項目同步啓動談判工作，目前進展比預期還順利。預計今年底或明年初，一期工程談判拆遷工作可以完成，實現主體確認後進行開工建設，預計18-24個月的建設周期，能達到預售條件。」 綠景（中國）行政總裁兼執行董事唐壽春回應樂居，表示項目目前進展比公司預期的還要快。
白石洲舊改項目地理位置十分優越。位於深圳市南山區沙河街道沙河五村片區，傳統定義的白石洲片區，在深圳傳統豪華區華僑城片區，西接南山高新技術園，緊鄰深圳城市主軸線深南大道。
項目周邊環繞著深圳灣超級總部基地、後海總部基地、蛇口前海自貿區、福田CBD等核心區域以及深圳主要總部基地，是深圳城市和産業發展主軸交匯處。
據綠景今日公開資料顯示，白石洲舊改項目計容開發面積達到358萬平方米，開發周期約8-10年，共分三期開發。
據了解，白石洲舊改一共涉及4000多戶，1500多棟樓，舊改之後，該片區將迎來質變。
過去十年，項目一有風吹草動，都能在市場掀起波浪。近兩年不斷有好消息傳來，項目已於2014年納入深圳市城市更新單元計劃第二批計劃，2016年，綠景集團與白石洲股份公司簽訂合作協議，後續股東大會通過了白石洲集體物業拆遷補償安置事宜，並於2017年達成協議。
2018年12月28日，項目專項規劃獲得正式批復，同時啓動私人物業補償協議簽訂工作，項目實施主體確認後將進入全面建設階段，項目建成後或成爲深圳乃至全國核心城市範圍總建築面積最大的舊改項目。
樂居曾經在2015留過相關的影集，現在已經完全變樣，而且質變在即。
綠景挑戰：投入需千億，建面超300萬平方
不少人羡慕綠景白石洲項目進入摘果實階段，但忘了實際上綠景跟進該項目長達十年之久。據市場業內人士預測，該項目投入至少需千億級別。
執行董事葉興安表示，「做舊改項目，前期最重要的並非是資金成本的付出，而是大量的精力與時間投入，公司的戰略、體制、人員組織架構各方面都要形成一股合力，對舊改項目起到支持作用。」
十年的不離不弃，綠景在這過程中協助白石洲村委完成了改造前的各項工作，作爲深圳最大的城中村之一的白石洲存在大量的違建與安全隱患。此次疫情突如其來，綠景也協助村委及各業主做好防範工作，得到認可。
但畢竟綠景沒有操盤過如此大體量的項目，項目需要投入近千億資金，面對外界對綠景操盤實力與資金情况的擔憂，綠景方面則表示對項目的開發信心十足。
綠景表示，在資金方面已經做好了充分的安排。一期的啓動資金已經到位，開發貸、拆遷貸的授信已經啓動。項目分三期開發，會啓動滾動開發的模式，通過一期的銷售回款再投入二期的開發中，預計項目整體將在8-10年完成。
「我們請了世界頂尖的設計與技術團隊，也去國外發達國家進行多次長期的考察，通過全球資源的整合，與華爲、聯通進行戰略合作，系統的佈局了白石洲智慧新城區的總體規劃。通過物聯網、大數據、雲計算、人工智能等高新科技，把白石洲項目搭建起一個數據築底的全新城市生活場景。」葉興安回應樂居，稱集團將運用全球最頂級的資源，請最專業的團隊，實現項目的最優化。
3月16日，綠景中國發佈公告稱，與中國聯通深圳市分公司、深圳景悅科技訂立戰略合作協議的公告，以白石洲城市更新項目爲基礎，共同爲該項目提供智能城區相關的技術支持及服務。這意味著綠景中國發展智慧新城的願景並非紙上談兵，而是正在逐步兌現。
舊改項目超高毛利率，但難以複製
像白石洲這樣的舊改項目，不僅僅是造富原始村民，對於開發商而言存在的利潤空間更加可觀。通過市場招拍挂拿地建設的項目，能達到10-15%的利潤率已是不錯，近年由於地價增長速度，行業的毛利率持續走底。
報告顯示，綠景集團開發主要佈局在深圳、珠海和香港等大灣區核心城市的房地産項目，房地産開發與銷售所産生的收益約爲59.62億元，同比上升約62.7%。公司的收入與毛利率連續兩年都超過50%的增長。
優質城市的土地早已成稀缺資源，就如深圳，一年才幾塊住宅用地出讓，全國開發商都來爭得頭破血流，麵粉貴過麵包的情况一再發生。行業進入存量房時代，舊改成爲開發商不得不涉及的領域。舊改一旦成功，能夠提前以超低成本鎖定地價，以及通過改變容積率實現更大的項目溢價。
但舊改是個硬骨頭，如果技術不好，會有崩牙的危險。就如深圳的益田木頭龍項目，12年心酸舊改路，曾經有多少期待的眼神，後來就引發了多少市場唏噓。
1995，綠景開始進入房地産開發領域，位於深圳布吉的綠景山莊項目，也是公司開發的首個房地産舊改項目。
1998-2008年，綠景通過城市更新，在深圳完成多個深受市場歡迎的高端地産項目，包括「綠景山莊」、「藍灣半島」、「中城天邑」等，並在珠海開發了高端海景別墅標杆項目「鳳凰山一號」。
舊改經驗可以分享，但基本難以複製。綠景專注一手舊改，即直接跟村股份公司合作，而非通過其他居間公司收購的二手舊改，也很少碰及以散戶爲主的老舊小區。「對於舊改項目，我們有自己的測算模型以及評估，做舊改，就像煲湯，除了原材料要好，更考驗厨師的技術。」唐壽春表示。
綠景通過與控股股東聯動合作實現一二級聯動，靈活擴展土地儲備。模式上是由綠景集團負責前期種樹，實現項目的資源整合、梳理、孵化及一級開發，待條件成熟後，再注入上市公司，由上市公司來摘果收成。
這種土地獲取模式對上市公司而言具有明顯的優勢：
一是，公司可以减輕財務成本，畢竟土地儲備需要大量的資金支持；
二是，規避舊改項目前期的不確定性風險；
三是，舊改土地成本低，公司可獲得高毛利率。
據綠景透露，綠景集團目前在大灣區核心城市擁有土儲約1500萬平方米（待注入上市公司土儲），其中40%在深圳。
業績保持增長，毛利率維持在高位。升級發展戰略，打造智慧新城，舊改土儲資源豐富。綠景的優勢明顯，但行業依然是以規模論英雄，看排名的時代，這關係到企業的融資、品牌、溢價能力等。
小而美的企業都有自己獨特的生存之道，但在不確定的大環境下，如何確保舊改項目順利兌現，即使對舊改專家綠景而言，也絕不是一件易事，舊改要做的努力太多，但所有順應人類對美好生活嚮往的努力，我們都應該支持。
https://finance.sina.com.cn/other/lejunews/2020-04-03/doc-iimxxsth3459291.shtml
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