作爲專注於城市更新領域的標杆型智慧新城開發運營商，綠景中國(00095.HK)走出了一條穩健的發展之路。
近日，綠景中國發佈2019年業績，截至2019年12月31日止年度，公司實現收入69.02億元人民幣(下同)，同比增長52.85%；毛利44.3億元，同比增長64.93%，毛利率維持在相對較高水平的64.2%；歸屬股東淨利潤17.5億元，同比增長41.44%。
對比同行2019年以來的毛利率及淨利率，綠景中國位於港股上市內地房地産開發企業中的TOP2。值得一提的是，公司過往毛利率水平基本都可以維持在50%以上。2015-2019年，綠景中國的毛利率持續走高，分別爲52.5%、50%、65.3%、59.5%和64.2%。
長江商報記者注意到，綠景中國能夠達到如此高的毛利率，很大的原因就在於公司獨特的經營模式、拿地模式和土地資源。據統計，綠景中國超過90%土地都通過介入城市更新獲取，很少通過招拍挂公開市場拿地，城市更新是綠景中國的最大優勢和主戰場。
截至2019年底，綠景中國包括待注入的控股股東土地儲備近1500萬平方米，可售貨值超過4000億元。根據建築面積計算80%集中於深圳、珠海、東莞等大灣區核心城市；根據貨值計算，90%位於大灣區，可確保穩健擴張及持續發展需要。
四年間毛利率均超50%
日前，綠景中國舉行2019年度線上業績發佈會，公司去年的經營業績持續增長，包括在房地産開發與銷售、商業物業投資與經營及綜合服務三大業務收入，均實現了明顯的同比上升。
業績數據顯示，2019年，綠景中國總營業額69.02億元，同比增長52.85%；毛利44.3億元，同比增長64.93%；淨利17.5億元，同比增長41.4 4%，持續維持高位。期內，公司開發主要佈局在深圳、珠海和香港等大灣區核心城市的房地産項目，房地産開發與銷售所産生的收益約爲59.62億元，同比上升約62.7%。
此外，值得一提的是，得益於「房地産開發+商業」雙輪驅動的優勢，綠景中國旗下「NEO」和「佐阾」兩大商業品牌持續爲公司提供穩定現金流。2019年，來自商業物業投資與經營的收益同比增長約13.9%。而包含物業管理服務、酒店運營及其他的綜合性服務亦表現良好，收益同比增長約4.3%。
再來對比一下，房地産同行2019年以來的毛利率及淨利率，綠景中國位於港股上市內地房地産開發企業中的TOP2。而回溯公司歷史數據，自2016年以來，綠景均保持在50%以上的高毛利率水平，盈利能力突顯。
毛利的爆發性增長也爲綠景中國帶來了穩定的現金流，作爲地産企業的「生命線」，截至2019年，綠景中國現金餘額達83.47億元，較2018年底增加了7.57億元。
長江商報記者注意到，綠景中國能夠達到如此高的毛利率，很大的原因就在於公司獨特的經營模式、拿地模式和土地資源。據統計，綠景中國超過90%土地都通過介入城市更新獲取，很少通過招拍挂公開市場拿地，成本通常比招拍挂價格低20%-30%，因此公司一直保持較高的盈利能力。
截至2019年末，綠景中國擁有土地儲備約450萬平方米，其中60%以上位於大灣區，控股股東所擁有的土儲資源規模超過1000萬平方米。包括深圳、珠海、東莞樟木頭項目，綠景中國預計未來8-10年每年推出10億-15億元可售貨值。
2022年白石洲項目可開始預售
過去幾年，綠景中國積極探索與大型舊改項目開發經營新模式，努力建設智慧城區，推動産業創新升級，强化核心競爭力，形成新的業務增長點，不斷推進「地産+科技」的特色路線。
2018年以來，綠景中國先後與華爲、聯通等垂直行業龍頭企業簽訂戰略合作協議，將「地産+科技」模式落實到城市更新項目的規劃設計及執行層面，以白石洲項目、東橋項目作爲樣板，打造智慧城區標杆項目。
在深圳的舊改市場，綠景中國扮演著重要角色。據了解，深圳白石洲城市更新項目被稱爲「深圳舊改航母」，開發規模達358萬平方米，綠景中國將分三期開發，周期爲8-10年。券商測算，該舊改項目貨值高達2200億元。
2019年10月28日，綠景中國以1萬美元的對價獲得控股股東對深圳白石洲城市更新項目的25%股權，項目剩餘股權的注入計劃出臺在即，「舊改航母」的逐步注入，將爲公司帶來價值的重估。
對於備受關注的白石洲舊改項目，綠景中國在2019年全年業績發佈會上表示，綠景將爭取今年下半年可以一期啓動開工，按照24個月工期來預計，2022年可以開始一期預售。目前白石洲已經是一個非常成熟的舊改項目，專項規劃、項目查帳、村民的拆賠比也已經完成公示，接下來分期完成百分百簽約，然後就可以進入開發階段。
同時，在發佈會上，綠景中國董事局主席黃敬舒表示，當前公司已經進入新的發展階段，2020年將持續堅持全面戰略升級，以「聚力灣區大舊改，打造智慧新城區」戰略爲引領，持續提升綜合運營能力與品牌影響力，充分利用城市更新領域的豐富經驗，結合智慧城市標杆項目打造，爲城市建設注入新的活力。
長江商報記者注意到，隨著近年來政策紅利的進一步釋放以及資金的大量投入，智慧城市産業也迎來了新的發展高潮。數據顯示，2017年我國智慧城市IT投資規模達到3752億元，預計2021年IT投資規模將達到12341億元。2018年我國智慧城市市場規模將達7.9萬億元，預計到2022年市場規模將達25萬億元。
值得一提的是，2019年8月，《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》發佈，根據《意見》，深圳未來將分三步躋身「全球標杆城市」。
有業內人士表示，這對於起家、戰略定位均爲深圳的綠景中國而言，無疑遇上了新的歷史機遇，綠景中國城市更新項目主要就分佈在粵港澳大灣區，歷史項目合計完成20餘個，其中位於深圳的項目占90%。隨著項目的推進，預計綠景中國的業績、股價、品牌溢價都會有大幅的提升。
http://www.changjiangtimes.com/2020/04/604996.html
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