核心提示：全國“兩會”《政府工作報告》提出，今年再建保障性住房1000萬套、明年再建1000萬套、“十二五”期間總計建設3600萬套。專家分析，未來隨著保障性住房的批量入市，政府可以逐步放開運營權，由開發企業自主後續經營。
全國“兩會”《政府工作報告》提出，今年再建保障性住房1000萬套、明年再建1000萬套、“十二五”期間總計建設3600萬套。今年中央將向地方補助1030億元。北京市副市長陳剛說，“未來北京70%的房子將由政府建造”。業內人士預計，未來北京房地產市場，保障性住宅將成為樓市主角，商品住宅企業的生存環境將越來越艱難。
SOHO中國董事長潘石屹表示，本次調控的目的是把原來商品房佔市場90%以上的格局，調整到保障性住房占到50%以上。未來房地產格局一定大變，50%以上開發商將被淘汰。
專家預計，政府本輪保障性住房政策提出的目標、土地、資金、責任都空前明確，堪稱前所未有。未來開發保障性住房基本上將成為開發企業的“規定動作”，屆時，無力開發的中小企業將首先面臨被淘汰的命運。
保障地產
成房企新戰略
此背景下，遠洋、万科、首創、華遠、富力、龍湖等多家大型房企已經開始做出調整。首創置業董事長劉曉光錶示，未來保障性住房開發將成為首創置業最重要的開發戰略方向之一。万科總裁郁亮近日更是高調表態，“我們向地方政府說建保障房只給我1塊錢利潤就夠了。為什麼給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢”。這雖然不是万科首次表示要大規模投入保障性住房開發，但如此高調表述卻還是頭一次。万科集團副總裁毛大慶也曾表示，當前，中國房地產行業正面臨著深刻的結構性調整，万科集團正在主動尋求新的戰略佈局，未來將更多投入到保障性住房的開發領域。
遠洋地產副總裁徐立表示，從政策發展來判斷，未來北京的商品房項目中，保障房部分的配建比例可能進一步由目前的30%翻倍達到60%，保障房建設規模化是大勢所趨。數據顯示，去年北京市土地出讓政策出現了一些新變化。一些土地出讓以綜合評標的形式打破了傳統的招拍掛，多數地塊以配建保障性住房的“硬性指標”作為企業拿地的前提。此後，以万科為代表的大型地產企業紛紛投入其中，万科聯合住總12.8億元拿下迴龍觀地塊，華遠集團聯合盛世新業以17.8億元拿下通州梨園地塊，而這些地塊均配有保障性住房。其中通州梨園地塊是華遠地產時隔多年在北京再度拿地，地塊總建築面積31.2萬平方米，而配建的保障性住房面積則達15.8萬平方米，超過總建築面積一半，為業界所關注。
分析人士認為，在政府主導下，“商品房＋保障房”的雙軌制已經獲得企業認可。首塊“限地價競政策性租賃面積”成交的順義張鎮地塊競價次數高達117次才最終成交。隨著政府保障性住房政策執行態度日趨明朗，眾多大型房企已經“領悟”了政府的“意圖”與“決心”。保障性住房開發正在成為遠洋、万科、首創、富力、龍湖、華遠等大型房企的目標。
開發與運營模式
仍需探索
專家提示，在政府保障房規劃提上日程、企業加大投入的背景下，保障房的開發和運營模式仍需進一步探索。現階段，企業開發保障性住房主要是代建為主，一方面開發利潤低，企業意願不高，另一方面，保障性住房的投資建設和後續運營的政策還有不確定性，可持續經營的模式還處於探索的階段，使得更多期望參與的房企存在觀望心態。
郁亮認為，保障房的推進主要靠政府，開發商無法計劃可以建設多少保障房，如果將來的製度可以讓保障房持續運營，万科也會加大參與力度。他表示，未來可以幫政府做一些代建商品房項目，政府負責資金和土地，企業負責建房，收取管理費。
專家分析，未來隨著保障性住房的批量入市，政府可以逐步放開運營權，由開發企業自主後續經營。一方面可以減少政府的負擔，還能給企業帶來穩定的收益，在投入項目後期的物業服務方面，使居住者受益，實現多方共贏。
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