2022年8月30日，綠景（中國）地產投資有限公司（00095.HK）【以下簡稱綠景(中國)】於線上召開2022年中期業績發佈會。集團以“聚焦核心 行穩致遠”為主線，持續深耕大灣區城市更新的住宅和商業發展項目，力求將單一舊改項目做大做精，夯實大灣區舊改賽道的深厚護城河，前景可期。
發佈會現場管理層合影
報告期內（截至2022年6月30日止六個月），集團實現總收益約為人民幣1,045.0百萬元。收益減少主要由於期內結轉樓盤項目主要來自非深圳地區，結轉項目數量減少加之非深圳地區單價較之深圳地區差異明顯所致；同時，2022年上半年市場信心尚未修復，購房者觀望情緒濃厚，全國百強房企銷售均值亦出現腰斬，需求端收縮顯著。
期內，集團毛利為人民幣434.4百萬元，毛利率續維持在41.6%，得益於投資物業價值提升。期內盈利為人民幣1,026.8百萬元，同比增長約65.2%。公司股東應占盈利為人民幣630.8百萬元，每股基本盈利為人民幣12.4分。
多個舊改項目穩步推進 白石洲一期即將進入收成期
2022年上半年，集團堅持區域深耕，逐步推進位於粵港澳大灣區核心城市核心地區的高價值住宅和商業發展項目走向成熟。其中，深圳市規模最大、最具代表性、備受社會矚目的城中村舊村改造項目——白石洲城市更新項目進展順利。
集團已於2022年3月繳交白石洲一期08—預售地塊剩餘地價並已取得土地使用權證，滿足銀行開發貸提取條件。
工程進度方面，一期工程建設施工進度理想，集團上下團結一心，力保工期，目前正在進行正負零施工。根據工程進度，白石洲一期將於2023年正式預售，屆時將為集團帶來跨越式的收入及現金流規模，也標誌著綠景（中國）正式進入高速增長階段。
白石洲項目效果圖
值得一提的是，白石洲項目於期內獲得深圳市發展和改革委員會頒發的“重大項目證書”，足證政府及社會各界對於該項目的高度重視與支持。集團將砥礪前行，全力開發白石洲項目，傾力打造舊改標杆，助力白石洲城中村舊村蛻變為國際化標準的智慧城區，為城市價值賦能，不負社會所望。
此外，黎光項目、沙嘴二期項目簽約率已達100%，其中沙嘴二期實施主體已確認，並已正式施工，預計2023年將達到預售條件。
珠海東橋項目（綠景璽悅灣）作為珠海市香洲南灣核心豪宅區的高端住宅項目，稀缺價值顯現，自2021年10月開盤以來，去化理想，多次登上珠海香洲區熱銷榜前十，成為區域熱盤，為集團收益增長添引擎。2022年8月，璽悅灣北區全面封頂，成為南灣區准現樓豪宅。截至目前，珠海璽悅灣滿足預售條件的可售貨值近人民幣60億元，未來將為集團貢獻穩定的銷售收入，充實集團可用資金。
綠景璽悅灣效果圖
綠景國際花城局部實景圖
土儲方面，截至2022年6月30日止六個月，集團擁有土地儲備超1600萬平方米，其中約90%位於大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外，控股股東所擁有的土儲包括位於深圳、珠海及東莞樟木頭項目，亦全部位於粵港澳大灣區核心位置。充實的土地儲備可滿足公司未來十年的發展需要，保障集團平穩度過行業寒冬。
引入萬科為白石洲項目戰略性股東 市場認受性大幅提升
2022年上半年，集團成功引入萬科作為戰略性股東進入白石洲項目。根據協定，萬科向集團白石洲項目注資約人民幣23億元。交易完成後，萬科將持有白石洲項目8%的股權，只參與項目三、四期的分紅。合作經營模式上，雙方將在項目公司設立董事會，項目一、二期由綠景（中國）獨立開發及運營，三、四期上雙方將在工程、行銷等方面發揮各自的優勢，實現合作共贏。
萬科作為內地房地產行業龍頭，實力雄厚，此次以長線投資的眼光進入白石洲項目，是對集團及白石洲項目的高度認可。萬科將發揮其在開發運營、資信和品牌影響力上的優勢，進一步增強白石洲項目建設及運營的安全性，大幅提升資本市場對於集團成功開發白石洲項目的信心。
此項合作得到資本市場高度認可，星展銀行發佈研報稱，萬科提供的短期現金將有利於減輕綠景（中國）流動性壓力，萬科的強力背書給集團在協商債券存續和再融資方面提供更大的話語權，認為交易完成後公司重大不確定性消除，維持“買入”評級。
激流勇進 商業地產版圖穩步擴張
報告期內，集團堅持奉行“住宅+商業”雙輪驅動的發展模式，通過持有和經營位於大灣區核心城市核心區域的商業物業，為集團貢獻多元化的租金收益和穩定的現金流。目前，集團形成了以NEO都市商務綜合體和佐阾購物中心為代表的商業物業版圖，並不斷拓展商業物業項目數量，穩步擴張運營管理建築面積，深化高品質的商業運營能力。截至2022年6月30日止六個月，集團持有逾30個優質的商業物業項目，總建築面積約為1,635,686平方米，較之去年同期的831,326平方米商業版圖大幅擴張。
綠景NEO實景圖
2022年上半年，新冠疫情仍在肆虐，全球經濟進入低迷期。期內，集團激流勇進，砥礪前行，積極降低外部環境帶來的風險，深圳NEO出租率保持在91%；2022年1月，佐阾紅樹林購物中心盛大開幕，綠景佐阾系列再落下重要一子。
佐阾紅樹林購物中心實景圖
香港方面，坐落於香港東九龍的全海景超甲級寫字樓香港NEO年內不斷面對疫情反復及未通關帶來的挑戰，主動通過業態轉型和引入國際知名企業的路徑，出租率由去年同期的60%穩步提升至71%，實現逆勢上漲。期內，國際知名時尚品牌casetify及高等教育機構入駐香港NEO，同時大廈實現客戶滿意度100%，足見香港NEO高品質的商業運營能力，為出租率的逐步爬升提供穩固保障。
期內，於2022年6月30日集團綜合出租率約為94%，大幅跑贏市場；來自商業物業投資與經營的收益約為人民幣338.0百萬元，相較去年同期有所增加。集團相信隨著大灣區經濟發展向高品質轉變，核心城市群互聯互通，集團持有的核心商業物業的公允價值將出現長遠增加，為集團資產持續提質。
短債逐步完成再融資安排 安全性顯著提升
報告期內，集團堅定以“保安全”為首要任務，積極部署各項融資計畫，以優質的資產為基石，不斷拓展境內外多元化融資渠道，緊抓行業政策利好帶來的融資機遇，財務結構進一步改善，保障集團流動性安全。在有效積極的債務管理下，2022上半年集團綜合融資成本為6.5%，保持在合理區間。
2022年上半年，集團逐步完成一年內到期的短債償還及再融資安排，債務壓力持續舒緩，安全性大幅提升。同時，集團保持簡單清晰的債務結構，以銀行及其他貸款為主，且無任何一筆表外負債、信託及以融資為目標的理財產品。期內，集團以優質的舊改項目為資產根基，銀行提款順利進行，滿足集團項目開發及日常運營需求。值得一提的是，白石洲207億專項授信銀團期內正常推進，預計不久可完成銀團的組建實現提款，屆時將為白石洲項目開發提供堅實的資金保障。
今年上半年，基於高確定性的增長路徑和長遠發展前景，綠景（中國）獲得行業認可，再度摘得由深圳市房地產業協會頒發的“深圳市房地產開發企業綜合實力十強”、“深圳市房地產開發企業品牌價值企業”、“深圳市房地產開發企業社會責任企業”三大殊榮，區域精耕優勢顯現，綠景（中國）成為灣區人心中理想的舊改品牌。
展望未來，綠景（中國）執行董事兼行政總裁唐壽春先生表示：“房地產行業在政策監管層面已經見底，市場信心修復雖然遲緩，但相信房地產行業的至暗時刻已經過去，未來將逐步回暖。綠景（中國）深耕粵港澳大灣區核心城市核心地段，逐步推進多個舊改項目走向成熟，特別是備受社會各界矚目的深圳白石洲舊改項目明年將開啟預售，綠景（中國）也將迎來自己的全盛時代。集團誓以保安全為首要目標，以“聚焦核心 行穩致遠”為工作主線，堅定地做最受尊敬的城市價值創造者。”
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